Thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang trải qua sự chuyển đổi đáng kể khi các công ty toàn cầu điều chỉnh các chiến lược đầu tư của họ để đáp ứng với chuỗi cung ứng dịch chuyển, tăng áp lực chi phí và tăng cường yêu cầu bền vững.
Dòng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) gần đây vào khu vực công nghiệp của đất nước cung cấp cả cơ hội kịp thời và một thử nghiệm lớn cho con đường Việt Nam đối với sự phát triển bền vững.
Theo báo cáo của Savills, thị trường chiếm đóng toàn cầu của Savills 2025, hơn 80% người thuê trên 54 thị trường công nghiệp toàn cầu lớn đã trì hoãn các quyết định cho thuê mới do lo ngại ngày càng tăng về rủi ro kinh tế và chính trị. Chỉ riêng trong khu vực châu Á-Thái Bình Dương, khoảng 40% doanh nghiệp đang đình chỉ hoặc sửa đổi các kế hoạch đầu tư bất động sản công nghiệp của họ.
Sự thận trọng này bắt nguồn từ sự pha trộn của các yếu tố, bao gồm thay đổi thuế quan, biến động tỷ giá hối đoái và tăng rủi ro từ các mối đe dọa an ninh mạng đối với thảm họa tự nhiên phá vỡ hậu cần. Nhiều công ty đang chuyển sang các giải pháp cho thuê linh hoạt hơn như các điều khoản ngắn hơn, điều khoản mở rộng và các lựa chọn chấm dứt sớm để giảm rủi ro hoạt động và tài chính. Song song, các chiến lược sản xuất toàn cầu ngày càng tập trung vào đa dạng hóa thị trường để tránh quá mức vào bất kỳ quốc gia nào. Sự thay đổi này ủng hộ các điểm đến với sự ổn định chính trị, chi phí cạnh tranh và các địa điểm địa lý thuận lợi.
Việt Nam, với vị trí trung tâm ở Đông Nam Á, sự ổn định chính trị và hội nhập sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu, đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người thuê công nghiệp thế hệ mới.
Thomas Rooney, Phó Giám đốc Dịch vụ Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nói rằng xu hướng phát triển hiện tại cho thấy quốc gia này đang bắt kịp nhu cầu của quốc tế về tính linh hoạt, hiệu quả và tính bền vững. Những thay đổi trong các chiến lược chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ mang lại cơ hội để thu hút các luồng FDI mới và nâng cao vai trò của Việt Nam trong bối cảnh sản xuất và hậu cần quốc tế.
Dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Quốc gia cho thấy ngành công nghiệp Việt Nam đã mở rộng 8,07% trong nửa đầu năm 2025, mức tăng trưởng cao thứ hai kể từ năm 2020. Sản xuất và xử lý vẫn là động lực, tăng 10,11%. Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 9,2% trong cùng thời kỳ, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ và mở rộng quy mô lớn.
Đây là những yếu tố quan trọng giúp Việt Nam củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong khi tạo ra một nền tảng để phát triển các trung tâm công nghiệp hiện đại đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư quốc tế, theo Savills Việt Nam.
Một báo cáo gần đây của CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh động lực liên tục trong phân khúc bất động sản công nghiệp trong nửa đầu năm 2025 mặc dù sự không chắc chắn về kinh tế toàn cầu và thay đổi chính sách thuế quan.
Thị trường đã được sản xuất trong nước mạnh mẽ và sự gia tăng trong FDI. Trong khi FDI mới đăng ký đạt 21,52 tỷ USD, tăng 32,6% so với năm trước, vốn được giải ngân đã đạt 11,72 tỷ USD, mức cao năm năm.
Mặc dù có những động thái lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn phải đối mặt với những thách thức đáng chú ý. Ví dụ, cung cấp bên ngoài các khu công nghiệp chính vẫn còn hạn chế cả về quy mô và chất lượng; Hỗ trợ cơ sở hạ tầng hậu cần là không đồng đều, ảnh hưởng đến hiệu quả chuỗi cung ứng. Hơn nữa, các nhà đầu tư toàn cầu đang ngày càng ưu tiên các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) và tích hợp năng lượng tái tạo - các lĩnh vực mà Việt Nam vẫn đang vật lộn. Phát triển khu công nghiệp xanh vẫn bị hạn chế bởi chi phí trả trước cao và hỗ trợ chính sách phân mảnh.
Rooney nhấn mạnh rằng giờ đây nó là một khoảnh khắc quan trọng để Việt Nam chuyển từ tăng trưởng định lượng sang tăng trưởng định tính. Việc tích hợp các nguyên tắc ESG vào cơ sở hạ tầng công nghiệp có thể tăng cường lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong khi thúc đẩy tính bền vững lâu dài. Để đáp ứng các yêu cầu gia tăng của các nhà đầu tư quốc tế, quốc gia này phải tăng tốc cải cách hành chính, đầu tư vào cơ sở hạ tầng liên vùng và thúc đẩy các khu công nghiệp xanh.
Các nhà phát triển được khuyến khích tập trung vào các mô hình nhà máy được xây dựng sẵn sàng linh hoạt, các giải pháp tiết kiệm năng lượng và các thuật ngữ cho thuê thân thiện với người thuê. Duy trì sự hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư công nghiệp sẽ không chỉ phụ thuộc vào những lợi thế hiện tại mà còn vào các chiến lược hướng tới tương lai có lợi cho cả khu vực công và tư nhân và duy trì động lực tăng trưởng công nghiệp giữa sự biến động toàn cầu.